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房地产信托强势回归投资者五招明辨风险

2019/08/15 来源:阳江信息港

导读

本报记者 徐天晓随着今年房地产市场的复苏和“新国五条”的发布,一直压抑的房地产近期回暖明显,用益信托数据显示,5月份以来,在发行市场上,

本报记者 徐天晓

随着今年房地产市场的复苏和“新国五条”的发布,一直压抑的房地产近期回暖明显,用益信托数据显示,5月份以来,在发行市场上,房地产集合信托持续位居发行量榜首。业内人士指出,随着房企资金状况的好转,一方面目前存续信托项目的风险会有所降低,而另一方面,也将催生房企与信托更多的合作,预计房地产信托的回暖短期内仍将持续。

随着市面上销售的房地产信托日渐增多,投资者将面临如何辨别项目资质的问题,业内专家建言,投资者可以通过了解信托公司及项目公司背景、抵押情况、项目当地房地产市场发展情况等几个方面初步了解一个房地产信托项目的风险。

房地产信托回归

用益信托发布的集合信托数据显示,从5月初到5月26日的三周里,房地产信托发行和成立规模一直占据着榜首位置。

从成立角度讲,房地产信托连续三周成立规模分别为35.48亿元、19.95亿元、22.58亿元,分别占每周成立规模的38.09%、18.05%和37.43%,除了第二周成立规模稍逊工商企业信托外,其余两周房地产信托均位居各领域榜首。

发行市场上,房地产信托的表现更是一枝独秀。数据显示,房地产信托连续三周发行规模分别为70.45亿元, 29.7亿元、51.67亿元,占各周集合信托拟募集总规模的比例分别高达64.92%、33.36%、50.78%,均为各领域之首。截止到5月26日,今年共发行房地产信托362款,发行规模达975.97亿元,占总发行规模的29%,较去年全年22%-23%的占比有所上涨。

与此同时,虽然信托产品整体收益率有所下滑,但是房地产信托仍然引领着集合信托产品的收益率,各周成立的房地产信托产品平均预期收益率均超过9%。房地产信托的募集资金规模反超基建信托,成为信托公司重点布局的产品。

“新国五条”利好明显

业内人士指出,房地产信托今年来快速发展与“新国五条”以及房地产市场的复苏关系密切。

今年2月20日,国务院发布的五项房地产调控措施,也就是“新国五条”,虽意在调控房地产市场,但有两条将对房地产开发市场带来利好。中国信托业协会专家理事周晓明指出,一是增加普通商品住房及用地供应,催生了新一轮的拿地热,由此带动了房地产的新一轮融资需求,给信托公司提供了新的市场空间;二是二手房交易缴纳20%的所得税,平抑了房地产二级市场的过度交易,却利好于房地产一级市场的交易,而信托公司房地产信托业务的主战场一直是在一级市场,而不是在二级市场,一级市场的活跃自然有利于信托公司的风险控制。

“再者,新一届政府推行的“小城镇”国家战略,也为信托公司开展房地产信托业务提供了新的机遇。实践中,已有不少信托公司已经在研究、开发、实施与“小城镇”战略配套的房地产信托产品。”周小明表示。

事实上,不仅仅是信托,包括公募基金、、险资等各路资金也正在积极尝试房地产“类信托”产品,希望分得市场一杯羹。业内人士指出,房企资金状况的好转,将一方面降低目前存续信托项目的风险,而另一方面,也将催生房企与信托更多的合作,预计房地产信托的回暖仍将持续。

投资者购买应注意以下因素

作为批准成立的非银行金融机构,信托公司发行集合信托项目之前往往都会经过严格的尽职调查,但是由于市场未来发展的不确定性以及信息不对称等因素, 信托公司的项目也会时常遇到风险。其中,近两年房地产调控的大背景下,房地产信托遭遇流动性困境的案例时有发生。虽然目前信托公司通过自有资金垫付、第三方接盘风险资产等方式化解了这一风险,业内尚没有未能兑付的案例。但是,随着信托行业运用市场化工具处置风险资产这一趋势的逐渐发展,预计未来,信托项目的风险将更多的暴露在公众视野中。对于普通投资者来讲,目前市场上销售信托产品的机构资质良莠不齐,仅听销售人员的一面之词以及阅读繁杂的项目推介资料并不一定能够客观地了解到项目的风险。不过,有业内人士总结了房地产信托普遍的风险点,只要投资者能从以下几个方面了解项目的信息,也能对该项目的风险情况有一个大致的了解:

1.应该选择大型信誉好的信托公司和尽量选择大企业背景的或是政府支持项目的投资;

2.贷款类产品需要看抵押物价值和贷款额之间的比例,抵押率控制在60%以下比较合理,抵押率越低安全边际越高;

3.股权类产品如有结构化设计的要看结构化设计优先劣后的资金比例,比例越低越好,如果能达到1:1;在股权控制方面,受托人能派董事和监事,并外派监管人员若干名对项目公司的资金用途进行全程监管,实际控制项目公司的公章、法人章、财务章、开户许可证等,并对项目公司重大事项具有一票否决权。

4.在风险控制中能有对工程用款、销售回款等方面进行严格的监管措施,确保项目的建造和销售;对于一些抵押物,先了解其他人有没有优先受偿权(如在建工程抵押,施工方就对在建工程有优先受偿权),以及受托人是作为抵押权人享受抵押权;对提供担保责任的个人或企业,应对其资产实力和信用进行了解;保障措施依次增强的顺序为:承诺连带担保不可撤销担保股权质押股票质押。

5.看房地产项目本身地点,了解当地居民收入情况,对比当地房价是否相对合理,以及了解可能的销售情况。

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